Impôt sur la fortune improductive : un impôt qui voulait changer la manière de posséder

Quand j'ai écrit la première version de cet article, en plein débat budgétaire, beaucoup de contribuables se demandaient ce qui les attendait. La réponse est connue : rien, pour l'instant. Mais la logique de ce projet mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle ne visait plus un type de bien. Elle visait une manière de détenir son patrimoine.

L'impôt sur la fortune improductive est-il en vigueur en 2026 ?

Non. Voici le parcours du texte :

• 31 octobre 2025 : l'Assemblée nationale adopte, contre l'avis du Gouvernement, un amendement de Jean-Paul Mattei (MoDem), remanié par des sous-amendements du socialiste Philippe Brun. Le vote est serré : 163 voix pour, 150 contre.
• Novembre 2025 : l'Assemblée rejette la partie recettes du projet de loi de finances. Le Sénat examine donc le texte du Gouvernement, sans les amendements votés par les députés.
• 28 novembre 2025 : le Sénat adopte un autre dispositif, une « contribution des hauts patrimoines », sur un amendement de Sylvie Vermeillet (Union centriste).
• Février 2026 : la loi de finances pour 2026 est promulguée le 19 février. Elle ne contient ni l'une ni l'autre version. L'IFI est maintenu tel quel.

La documentation officielle de l'administration pour l'IFI 2026 confirme des règles identiques à celles de 2025.

Que prévoyait le texte voté par les députés ?

L'amendement transformait l'impôt sur la fortune immobilière en impôt sur la fortune improductive. Dans sa version déposée, il prévoyait :

• un taux unique de 1 % à la place du barème progressif ;
• un seuil relevé à 2 millions d'euros, que les sous-amendements ont finalement ramené à 1,3 million ;
• une assiette élargie aux fonds en euros d'assurance-vie, aux liquidités et placements assimilés, aux actifs numériques et aux biens meubles de valeur (yachts, voitures de collection, métaux précieux…) ;
• une sortie de l'immobilier « productif », c'est-à-dire loué au moins douze mois, à un loyer encadré, dans un logement classé A à D au DPE.

Les sous-amendements ont remanié le texte en pleine séance : seuil maintenu à 1,3 million, résidence principale exclue jusqu'à 1 million d'euros, et, selon le compte rendu de LCP, suppression de la sortie prévue pour l'immobilier loué. Le texte final voté par les députés n'avait donc plus grand-chose à voir avec l'amendement déposé.

L'idée est claire : ce n'est plus l'immobilier en tant que tel qui est taxé, c'est tout ce qui est jugé « statique ».

Et la version du Sénat ?

Le Sénat a voté une « contribution des hauts patrimoines », présentée comme une contribution annuelle sur les actifs improductifs, avec un seuil relevé à 2,57 millions d'euros. Son assiette comprenait les logements dont le propriétaire se réserve l'usage (résidence principale et résidence secondaire comprises), les terrains, les liquidités et placements financiers, les biens meubles, certains droits de propriété intellectuelle et les actifs numériques. Les logements réellement loués en sortaient, de même que les locaux vacants que le propriétaire cherche à louer de bonne foi.

L'idée n'est d'ailleurs pas nouvelle au Sénat : une transformation de l'IFI en impôt sur la fortune improductive y est votée régulièrement depuis 2019, sans avoir jamais survécu à la navette parlementaire.

Un impôt fondé sur une notion volontairement floue

Le problème central de ce projet, c'est qu'il repose sur une notion subjective : la productivité d'un actif.

Un logement loué douze mois est productif. Loué neuf mois, l'est-il encore ? Un fonds en euros d'assurance-vie rapporte peu : est-ce une raison pour le déclarer improductif ? Une résidence principale qui a pris de la valeur sans générer de revenu doit-elle être taxée ?

Ce flou n'est pas accidentel. Il permet d'ajuster le périmètre de l'impôt selon les priorités du moment. L'administration fiscale aurait disposé d'une large marge d'interprétation pour décider ce qui entre dans le patrimoine taxable.

Une logique qui va à l'encontre du bon sens économique

Investir, c'est immobiliser du capital. Rénover un logement, c'est engager des fonds avant de toucher le premier loyer. Remplir un bien locatif, c'est prendre un risque, gérer, assumer les impayés et la vacance.

Ce type d'impôt inverse la logique. On taxe un bien non pas parce qu'il rapporte, mais parce qu'il ne rapporte pas encore, ou pas assez. On taxe une épargne parce qu'elle est trop prudente. On taxe un immeuble vide parce qu'il est en travaux.

La valeur patrimoniale devient suspecte, et la possession une faute potentielle.

Qui aurait été touché ?

La communication officielle a mis en avant les très grandes fortunes. Ce ne sont pas elles qui auraient été les plus exposées : elles ont les moyens de structurer leur patrimoine ou de le déplacer.

Avec un seuil maintenu à 1,3 million d'euros, la version des députés pouvait concerner des profils bien plus ordinaires dans les grandes villes :

• un couple de cadres propriétaire d'une résidence secondaire, avec une épargne de précaution importante ;
• des retraités qui ont accumulé plusieurs contrats d'assurance-vie en fonds euros ;
• un entrepreneur qui a sécurisé le produit de la vente de sa société en liquidités ;
• un investisseur dont un bien est vacant pendant de longs travaux.

Ces ménages n'ont pas les moyens de partir ou de restructurer leurs actifs à l'étranger. Ils sont fiscalement captifs.

Un consensus politique révélateur

Ce projet a réuni des élus d'horizons très différents : un député MoDem à l'origine de l'amendement, des sous-amendements socialistes, des voix du RN et de Liot à l'Assemblée, un groupe centriste au Sénat. Pour une partie de ses soutiens, il s'agissait de taxer davantage le capital ; pour d'autres, de sortir l'investissement locatif de l'impôt sur la fortune. Derrière l'idéologie, il y a aussi un calcul plus terre à terre : taxer ce qui ne peut pas bouger est politiquement plus simple.

Une fiscalité fondée sur l'opinion : le risque de dérive

Ce qui m'inquiète le plus, c'est une fiscalité qui devient interprétative. Le critère de productivité est mouvant. On ne s'appuie plus sur un barème clair, mais sur une définition qui peut évoluer d'un budget à l'autre.

Aujourd'hui, un actif improductif. Demain, un actif « mal géré ». Après-demain, une allocation jugée trop prudente. Le fisc deviendrait juge de ce qui est utile ou non à l'économie.

Faut-il anticiper un retour de cet impôt ?

L'idée a été votée au Sénat plusieurs années de suite, puis par l'Assemblée en 2025. Elle reviendra probablement dans les débats budgétaires. Pour autant, rien ne justifie de restructurer son patrimoine en urgence sur la base d'un texte qui n'a pas été adopté : les seuils, les taux et l'assiette ont varié d'une version à l'autre en quelques semaines.

Ce qui reste utile, c'est de connaître les règles actuelles de l'impôt sur la fortune immobilière et de suivre les prochaines lois de finances. Dans l'amendement initial des députés comme dans la version du Sénat, l'immobilier réellement loué sortait de l'assiette. Pour un investisseur locatif, la tendance est plutôt rassurante, sans être acquise.

La possession elle-même aurait été taxée

Ce projet marquait un tournant : ce n'était plus la richesse produite qui était visée, mais la richesse conservée. On ne taxait plus un flux, mais une idée : celle que posséder trop longtemps, trop prudemment ou de la mauvaise manière est un problème.

Dans un pays où l'on devrait encourager l'investissement, la création de valeur et l'autonomie patrimoniale, le message était clair : posséder devient suspect. Il n'est pas passé cette fois. Le débat, lui, n'est pas clos.