Panorama des 5 principales dépenses du propriétaire
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Passer de locataire à propriétaire nécessite une certaine préparation, notamment en termes de dépenses. En effet, si investir dans l’immobilier permet de jouir pleinement de ses droits, d’avoir un « chez soi » et de se constituer un patrimoine, cela implique un certain nombre de coûts annexes à prendre en considération (emprunt immobilier, charge de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire…). Panorama des 5 principales dépenses du propriétaire en 2019.
Vous vous êtes enfin décidé à devenir propriétaire ? Félicitation à vous ! Un investissement immobilier permet d’accéder à la propriété et donc de se construire un patrimoine. Toutefois, c’est également souvent la découverte d’un univers inconnu, notamment en termes de taxes et de dépenses, en plus des charges de la vie courante.
Attention à ne pas déchanter… car le coût de sa nouvelle acquisition ne se résume pas à son seul prix de vente. D’une part, obtenir un crédit immobilier peut induire la nécessité de changer de banque et d’ouvrir de nouveaux comptes et produits d’épargne, impliquant d’éventuels frais de transferts. D’autre part, l’achat immobilier entraîne des frais d’acquisition importants (fiscalité et frais de notaire, frais d’agence, frais liés au déménagement…) qu’il convient de prendre en compte. Voici les 5 principaux postes de dépenses que les propriétaires se doivent de prévoir en amont.
Lors de l’accession à la propriété, de nombreux frais sont à prévoir. Comme la location, le premier qui nous vient à l’esprit est évidemment les mensualités du crédit immobilier, à rembourser chaque mois et définies au préalable avec votre banque. Le calcul mensualité crédit immobilier peut s’anticiper mais il est important de souligner que lorsque vous payez votre mensualité de crédit immobilier, vous payez en réalité deux choses : les intérêts du mois en fonction du taux d’intérêt de votre emprunt et du capital qu’il vous reste à rembourser, ainsi qu’une part du capital emprunté à votre banque et que vous devez rembourser.
Parfois, les propriétaires choisissent d’augmenter ou de diminuer la mensualité de remboursement de leur crédit. L’augmentation de mensualité peut paraître défavorable au premier abord pour un emprunteur, pourtant il s’agit d’une manière intelligente de faire des économies sur son prêt. La plupart des banques accordent à leurs clients la possibilité de recourir à cette opération sans frais, notamment si le contrat prévoit la modularité des remboursements. A l’inverse de l’augmentation de la mensualité qui permet de faire des économies, la diminution de celle-ci produit généralement l’effet contraire. Elle induit une rallonge de la durée du prêt, augmentant par la suite le cout de l’emprunt.
Acheter pour louer peut permettre aux propriétaires de se dégager un rendement locatif chaque mois pour couvrir les mensualités du crédit. Néanmoins, pour vous assurer de la rentabilité de votre investissement locatif, il convient de négocier le prix au maximum, de trouver un bon crédit immobilier et de choisir le bon régime fiscal pour vos impôts fonciers.
En plus de cela, votre banque vous a très certainement obligé à souscrire une assurance de prêt immobilier pour garantir votre emprunt. Il s’agit d’une sécurité pour vous, votre famille, mais aussi pour l’organisme de crédit : en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi, c’est l’assurance qui rembourse l’établissement de crédit. On parle d’ailleurs souvent d’ADI pour « Assurance Décès Invalidité ». C’est le minimum demandé par toutes les banques et autres organismes de financement de l’Hexagone. Suite à la souscription, vous devez donc payer chaque mois une cotisation d’assurance emprunteur.
Son montant total varie fortement en fonction du niveau de garanties, du montant emprunté, des réponses au questionnaire de santé et de l’assureur mais son coût mensuel est de l’ordre de quelques dizaines d’euros chaque mois et ceci pendant toute la durée du remboursement du prêt.
Vous pouvez adhérer au contrat d’assurance proposé par votre organisme de crédit, mais également opter pour une délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de votre choix. Si ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par l’organisme de crédit, ce dernier doit l’accepter après une étude détaillée de votre dossier.
Si vous décidez d’investir dans un immeuble ou une maison en copropriété, il vous faudra également vous acquitter des charges de copropriété, y compris si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif. En effet, les propriétaires doivent non seulement régler les dépenses pour l’entretien courant (nettoyage des espaces communs…), l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic…), ainsi que les frais liés aux services collectifs (gardiennage…) et aux équipements communs (ascenseur, jardin…).
Lors d’une vente immobilière, une question revient souvent sur la table : qui paie les charges de copropriété ? La loi est tout à fait claire à ce sujet, c’est la personne qui est copropriétaire au moment où il faut payer les charges de copropriété (au début du trimestre en question) qui doit les payer. Si une vente a lieu le 3 janvier, ce sera donc au vendeur de s’acquitter des charges de copropriétés correspondant à l’ensemble du premier trimestre. Cependant, acheteur et vendeur ont la possibilité de s’accorder sur une répartition du paiement des charges de copropriété, même si ce n’est pas légalement obligatoire.
Ces charges de copropriété varient fortement d’une copropriété à l’autre, ou d’une ville à l’autre. Par exemple, un ménage paie en moyenne 1 851 euros de charges de copropriété par an à Paris, 1 440 euros à Marseille, 1 560 euros à Lyon, 1 140 euros à Toulouse et 1 800 euros à Nice, selon une étude de MeilleureCopro.
Tout propriétaire d’un bien immobilier est assujetti à la taxe foncière (impôt local) qui revient chaque année aux alentours du mois d’octobre. C’est le propriétaire du bien au 1er janvier qui en est redevable. Ainsi, lors de l’achat d’un bien immobilier, la taxe foncière est à la charge du vendeur (sauf accord dans le compromis de vente). Dans le cas d’une location, c’est également au propriétaire de payer la taxe foncière, sauf exception (bail commercial par exemple).
Il ne faut pas confondre la taxe foncière avec la taxe d’habitation, un impôt bien distinct. Si la taxe d’habitation et la taxe foncière servent à financer les équipements et services des collectivités territoriales, le premier s’applique aux occupants de logements, quel que soit leur statut (locataire inclus), le second est dû uniquement par le propriétaire et concerne toutes les propriétés foncières.
Le montant de la taxe foncière varie fortement d’une commune à une autre, d’une communauté de communes à une autre et d’un département à un autre. Pour se faire une idée, il faut diviser par deux la valeur locative cadastrale de son bien. Le montant dépend donc de la valeur sur le marché du bien immobilier mais aussi du niveau d’imposition des différentes collectivités qui utilisent cette taxe pour financer leurs dépenses.
Bonne nouvelle : d’après les données du cabinet FSL, la majorité des maires des 200 plus grandes agglomérations de France n’ont pas relevé les taux d’imposition des taxes foncières sur les propriétés bâties en 2019. Dans certaines villes, les taux d’imposition ont même carrément flanché : -1% à Bordeaux et à Caen, -7,20% à Nice, -8,10% à Nîmes, -9,50% à Sète…
Enfin, une assurance propriétaire bailleur non-occupant doit être souscrite par le propriétaire dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. On parle également d’assurance propriétaire bailleur. En effet, cette dernière répond à deux objectifs : pallier les garanties insuffisantes de l’assurance du locataire si ce dernier habite effectivement dans le logement, ou assurer la prise en charge d’un sinistre en cas de vacance du logement, entre deux locataires par exemple.
Dans le cas contraire, un locataire peu prévoyant peut être dans l’obligation d’assumer une partie des frais liés au sinistre. En outre, si un sinistre se déclare alors que le bailleur n’occupe pas l’appartement et n’a pas encore trouvé de locataire, l’absence d’assurance propriétaire bailleur non-occupant oblige le propriétaire à payer intégralement les frais liés au sinistre.
Le possesseur d’un bien immobilier mis en location peut décider de faire entièrement confiance à son locataire pour être assuré multirisques. De même, l’assurance de la copropriété est prévue pour prendre en charge les sinistres qui toucheraient les parties communes. Ainsi, l’assurance propriétaire non-occupant n’est pas obligatoire. Cependant, sa souscription est fortement conseillée, et même encouragée dans le cadre de la loi Alur.
Investir dans l’immobilier locatif : une solution pour pallier ces charges
Investir dans l’immobilier locatif peut permettre aux propriétaires de réduire les coûts précédemment cités en se dégageant un rendement immobilier, tout dépend du type d’investissement et d’achat locatif.
Par exemple, grâce au régime du loueur meublé non professionnel (LMNP), acquérir un bien pour le louer est un investissement fiscalement intéressant. De même, l’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contrepartie d’un engagement de location. Différents programmes d’investissement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.
Opter pour un investissement locatif permet donc d’accroître son patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable… à condition de faire les bons choix !
