Les 5 principales dépenses du propriétaire

Passer de locataire à propriétaire demande de la préparation. Acheter permet de se constituer un patrimoine, mais le coût d'un logement ne se résume pas à son prix. Il y a d'abord les frais d'acquisition : droits et frais de notaire, éventuels frais d'agence, frais de garantie du prêt, déménagement. Il y a ensuite les dépenses qui reviennent chaque mois ou chaque année. Ce sont elles qu'il faut anticiper avant de signer.

Dépense n° 1 : les mensualités du crédit

C'est la première dépense à laquelle on pense. Chaque mensualité contient deux choses : les intérêts du mois, calculés sur le capital qu'il vous reste à rembourser, et une part de ce capital. Au début du prêt, vous payez surtout des intérêts ; à la fin, surtout du capital.

Pour fixer un ordre de grandeur, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,32 % en août 2026, selon la Banque de France. Vos mensualités, assurance comprise, ne peuvent en principe pas dépasser 35 % de vos revenus : c'est la norme que le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques depuis 2022.

Certains propriétaires modulent ensuite leur mensualité. L'augmenter réduit la durée et le coût total du prêt. La plupart des banques le permettent sans frais quand le contrat prévoit la modulation des échéances. La baisser fait l'inverse : la durée s'allonge et le crédit coûte plus cher. Vérifiez cette clause avant de signer.

Si vous achetez pour louer, le loyer couvre une partie des mensualités. Pour que l'opération tienne, il faut négocier le prix, obtenir un crédit adapté et choisir le bon régime fiscal. Avec les taux actuels, ne comptez pas sur le loyer pour tout payer dès le premier mois : prévoyez un effort d'épargne.

Dépense n° 2 : l'assurance emprunteur

Aucune loi n'oblige à assurer un prêt immobilier, mais la banque peut en faire une condition de son accord, et c'est ce qu'elle fait en pratique. En cas de décès ou d'invalidité, l'assurance rembourse tout ou partie du capital restant dû à la banque. Elle protège la banque, et elle protège votre famille, qui n'hérite pas de la dette. Selon les contrats, elle peut aussi couvrir l'incapacité de travail ; la garantie perte d'emploi reste facultative.

Son coût dépend du montant emprunté, de votre âge, de votre santé, de votre profession et des garanties choisies. Pour la plupart des emprunteurs, il se chiffre en dizaines d'euros par mois pendant toute la durée du prêt, ce qui finit par représenter une part notable du coût total du crédit.

Vous n'êtes pas obligé de prendre le contrat de groupe de votre banque. Vous pouvez choisir un autre assureur, à condition que ses garanties soient équivalentes à celles exigées par la banque : c'est la délégation d'assurance. Depuis la loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, vous pouvez aussi changer de contrat à tout moment, et plus seulement la première année ou à la date anniversaire. Cette même loi supprime le questionnaire de santé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant vos 60 ans.

Dépense n° 3 : les charges de copropriété

Si vous achetez un appartement, ou une maison dans une copropriété, vous payez des charges, que vous habitiez le logement ou que vous le louiez. Elles financent l'entretien courant (ménage des parties communes), l'administration de l'immeuble (honoraires du syndic), les services collectifs (gardiennage) et les équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts). S'y ajoutent les travaux votés en assemblée générale.

Les charges se paient d'avance, par provisions trimestrielles calculées sur le budget prévisionnel voté chaque année. Leur montant varie énormément d'un immeuble à l'autre : un immeuble avec gardien, ascenseur et chauffage collectif coûte bien plus cher qu'une petite copropriété sans services. Demandez toujours les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et les derniers relevés de charges avant d'acheter.

Lors d'une vente, qui paie ? En principe, le vendeur paie les provisions exigibles au moment de la vente, et l'acheteur celles qui deviennent exigibles après que la vente a été notifiée au syndic. Si la provision du premier trimestre est exigible le 1er janvier et que la vente a lieu le 3 janvier, c'est le vendeur qui la paie en entier. L'acte de vente peut prévoir un partage au prorata entre vendeur et acheteur, mais cet accord ne concerne qu'eux : le syndic s'adresse au copropriétaire en titre.

Si vous louez, une partie de ces charges est récupérable sur le locataire, selon la liste fixée par le décret du 26 août 1987. Le reste, comme les honoraires du syndic ou les gros travaux, reste à votre charge.

Dépense n° 4 : la taxe foncière

Tout propriétaire d'un bien bâti paie la taxe foncière. C'est le propriétaire au 1er janvier qui la doit pour l'année entière. Si vous achetez en cours d'année, l'avis reste adressé au vendeur ; l'acte de vente peut prévoir que vous lui remboursiez la part correspondant à la période qui suit la vente, mais cet accord privé ne concerne pas l'administration fiscale.

L'avis arrive à la fin de l'été. En 2026, il fallait payer au plus tard le 15 octobre, ou le 20 octobre en paiement en ligne.

Le calcul part de la valeur locative cadastrale du bien. On en retire un abattement de 50 %, puis on applique les taux votés par la commune et l'intercommunalité. Chaque année, la loi revalorise les valeurs locatives : en 2026, le coefficient est de 1,008, soit une hausse de 0,8 % des bases. Les collectivités peuvent ensuite maintenir, baisser ou augmenter leurs taux, ce qui explique les écarts importants d'une commune à l'autre.

Si vous louez le logement, la taxe foncière reste à votre charge. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, peut être récupérée sur le locataire.

Ne confondez pas taxe foncière et taxe d'habitation. Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée. Elle reste due sur les résidences secondaires et, dans les communes qui l'ont instaurée, sur certains logements vacants. Un logement que vous laissez vide entre deux locations, ou que vous gardez comme pied-à-terre, peut donc encore vous coûter une taxe d'habitation.

Dépense n° 5 : l'assurance propriétaire non occupant

Si vous louez votre bien, souscrivez une assurance propriétaire non occupant, aussi appelée PNO. Elle couvre votre responsabilité de propriétaire et prend le relais quand l'assurance du locataire ne suffit pas ou n'existe pas : sinistre pendant une période de vacance entre deux locataires, dommage dont l'origine relève du propriétaire, défaut d'assurance du locataire.

Sans elle, un dégât des eaux survenu pendant que le logement est vide, ou un sinistre causé aux voisins par un équipement dont vous êtes responsable, peut rester entièrement à votre charge.

En copropriété, ce n'est plus un simple conseil. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s'assurer contre les risques de responsabilité civile qu'il encourt. Le syndicat peut souscrire un contrat collectif qui couvre cette obligation ; à défaut, chaque copropriétaire doit s'assurer lui-même. Pour une maison individuelle hors copropriété, la loi ne l'impose pas, mais la souscrire reste prudent. L'assurance de l'immeuble, elle, ne couvre que les parties communes.

Investir pour louer : comment ces dépenses s'intègrent-elles au calcul ?

Pour un investisseur, ces cinq dépenses ne disparaissent pas : elles entrent dans le calcul de rentabilité. Une partie est financée par le loyer, une autre est déductible ou amortissable selon le régime fiscal choisi.

En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, vous pouvez déduire les charges et amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent nettement l'impôt sur les loyers. Attention : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, quelle que soit la date de mise en location du bien.

Les réductions d'impôt liées à un engagement de location ont beaucoup changé. Le Pinel a pris fin pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024, et le Censi-Bouvard a fermé fin 2022. D'autres régimes existent, comme le Malraux pour la restauration d'immeubles anciens dans certains secteurs. Leurs conditions sont strictes : faites-les vérifier avant d'acheter.

Investir pour louer permet de se constituer un patrimoine et, une fois le crédit remboursé, d'en tirer un complément de revenu. À condition d'avoir intégré toutes ces dépenses dès le départ.