Crédit immobilier : 3 erreurs à éviter pour votre financement

Un investissement immobilier se prépare avant de se signer. Les montants sont élevés et vous passerez presque toujours par un crédit. L'obtenir demande un dossier propre, un projet qui tient debout et une situation financière que la banque peut lire sans effort.

Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier est un prêt accordé par une banque ou un établissement de crédit pour acheter, construire ou rénover un bien. Pour un particulier, il est encadré par le code de la consommation. Il se définit par quelques paramètres que vous retrouverez dans l'offre :

• le montant emprunté ;
• la durée de remboursement ;
• le taux d'intérêt et le TAEG, qui intègre les frais et l'assurance ;
• la mensualité ;
• l'assurance emprunteur et la garantie (hypothèque ou caution).

L'offre de prêt vous est adressée par écrit. Vous ne pouvez pas l'accepter avant un délai de réflexion de 10 jours, et la banque doit la maintenir au moins 30 jours. Si l'achat ne se fait pas dans les 4 mois qui suivent l'acceptation, le contrat de crédit tombe.

La banque prend un risque en vous prêtant. Elle va donc vérifier deux choses : que vous pouvez rembourser, et que le projet est cohérent.

Quels types de prêt pour un investissement locatif ?

Le prêt amortissable est la formule la plus courante. Chaque mensualité rembourse une part d'intérêts et une part de capital. Au début, ce sont surtout des intérêts ; à la fin, surtout du capital.

Le prêt in fine fonctionne autrement. Vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée, puis vous remboursez la totalité du capital à l'échéance. Les mensualités sont plus faibles, mais le coût en intérêts est plus élevé et il faut avoir de quoi rembourser le capital le jour venu. Les banques le réservent en général à des profils patrimoniaux et demandent souvent un placement en garantie.

Certains investisseurs financent une partie de l'apport ou l'ameublement avec un crédit à la consommation. C'est possible, mais sa mensualité entre dans le calcul des 35 % et réduit d'autant ce que vous pourrez emprunter pour l'immobilier. Un prêt personnel souscrit juste avant la demande se voit aussi sur vos relevés, et le banquier vous posera la question.

Sur quels critères la banque accepte-t-elle de vous prêter ?

Le premier filtre est réglementaire. Depuis le 1er janvier 2022, la décision du HCSF du 29 septembre 2021 impose aux banques deux limites :

• un taux d'effort de 35 % au maximum : la somme de toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, rapportée à vos revenus ;
• une durée de 25 ans au maximum, portée à 27 ans quand le démarrage des remboursements est décalé de 2 ans au plus (achat sur plan, construction, ou travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération).

Exemple : avec 6 000 € de revenus nets mensuels, vos mensualités de crédit, celles du nouveau prêt comprises, ne doivent pas dépasser 2 100 €.

Les banques peuvent sortir de ces limites, mais seulement pour 20 % de leurs nouveaux crédits chaque trimestre. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l'achat de la résidence principale. Il reste donc environ 6 % de la production pour tout le reste, investissement locatif compris. Pour un investisseur, une dérogation est possible mais rare : partez du principe que vous devez tenir dans les 35 %.

Une fois ce filtre passé, la banque regarde :

• votre apport, qui couvre au minimum les frais de notaire et de garantie dans la plupart des dossiers ;
• la stabilité de vos revenus (contrat, ancienneté, régularité des revenus d'indépendant) ;
• votre épargne et ce qui vous restera après l'opération ;
• vos crédits en cours ;
• la tenue de vos comptes sur les derniers mois ;
• le projet lui-même : prix, loyer attendu, état du bien, emplacement.

Pour les loyers futurs, la plupart des banques n'en retiennent qu'une partie, pour tenir compte de la vacance et des impayés. Un projet bien acheté, dans un secteur où la demande locative est réelle, pèse lourd dans la décision.

Erreur n° 1 : prendre l'enthousiasme de votre conseiller pour un accord

Un rendez-vous qui se passe bien ne garantit rien. Dans la plupart des banques, le conseiller qui vous reçoit gère la relation et monte le dossier, mais il ne décide pas seul. Au-delà de certains montants, la décision revient à un service des engagements ou à un comité, qui lit votre dossier sans vous avoir rencontré.

Ne suspendez donc pas vos autres démarches parce que votre conseiller s'est montré optimiste. Consultez plusieurs établissements et faites en sorte que votre dossier se défende seul, sans explication orale. Cela dit, un conseiller convaincu par votre projet le présentera mieux à son comité : c'est un vrai atout, à condition de lui donner de quoi argumenter.

Erreur n° 2 : déposer un dossier incomplet

C'est l'erreur la plus fréquente, et la plus facile à éviter. Un dossier auquel il manque des pièces repart en bas de la pile, et chaque aller-retour vous fait perdre des jours alors que la condition suspensive de prêt de votre compromis court.

Préparez tout avant le premier rendez-vous : pièce d'identité, justificatif de domicile, deux derniers avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire (ou bilans pour un indépendant), trois derniers relevés de tous vos comptes, tableaux d'amortissement des crédits en cours, justificatifs d'épargne, compromis de vente et estimation du loyer. Le détail des pièces et la façon de présenter le projet sont dans notre guide sur le dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif.

Un dossier complet et clair montre que vous êtes sérieux. Le comité ne vous connaît pas : il juge sur ce qu'il a sous les yeux.

Erreur n° 3 : arriver avec une situation financière fragile

Se lancer alors que vos finances sont instables est risqué pour vous, et la banque le voit tout de suite. Vos relevés de compte disent beaucoup de votre façon de gérer l'argent.

Avant de déposer votre demande, faites le ménage :

• supprimez les découverts récurrents, même autorisés ;
• soldez si vous le pouvez les petits crédits à la consommation, qui pèsent sur votre taux d'effort ;
• laissez une épargne visible, même modeste, après l'apport ;
• évitez sur les trois derniers mois les dépenses qui inquiètent un analyste, comme les paris sportifs ou les jeux en ligne.

Votre gestion n'a pas besoin d'être irréprochable. Elle doit être lisible et régulière.

Si vous évitez ces trois erreurs, vous n'aurez pas la certitude d'être financé : la décision dépend aussi de la banque, de son appétit du moment pour l'investissement locatif et de la qualité du bien. Vous aurez en revanche mis toutes les chances de votre côté.