Pour réaliser de plus-value, il est important de déterminer le meilleur moment pour revendre son bien.
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En tant qu’investisseur, vous savez probablement que le succès de votre projet immobilier ne dépend pas uniquement de la rentabilité à l’instant T de votre investissement locatif. Non, en tant qu’investisseur, vous devez être capable de voir sur le long terme afin d’envisager au mieux le moment idéal pour revendre votre bien. Une question qui, de par la nécessité de se projeter dans un futur pouvant paraître les nombreux critères dont sa réponse dépend, reste souvent floue pour un grand nombre d’investisseurs. Investissement Locatif vous aide à y voir plus clair !
Lorsqu’on pense à revendre son patrimoine (qu’il s’agit d’un appartement, d’un immeuble ou d’une maison composée de nombreuses pièces), il paraît tout d’abord évident de s’intéresser à l’évolution globale du marché immobilier au moment où on envisage de vendre. Plusieurs critères entrent alors en jeu. Le marché est-il plutôt favorable aux acheteurs ou aux vendeurs ? Les taux des crédits immobiliers sont-ils en hausse ou en baisse ? Qu’en est-il du marché locatif local ? Est-il tendu,c’est-à-dire que la demande est supérieure à l’offre, justifiant le fait que vous n’ayez jamais de mal à trouver un locataire ? Prenez le temps d’observer les prix de vente de biens similaires aux vôtres, en passant dans quelques agences immobilières par exemple.
Le mieux reste encore de faire réaliser par des professionnels une voire plusieurs estimations immobilières actualisées.Vous aurez ainsi une idée plus précise du prix de revente que vous pouvez espérer.
En soi, vous êtes totalement libre de revendre votre bien quand bon vous semble. Nous sommes néanmoins d’accord pour dire que le but d’une acquisition immobilière n’est en aucun cas de perdre de l’argent, d’autant plus lorsque l’on est investisseur !
Une revente anticipée présente des risques financiers élevés. En règle générale, il est conseillé d’attendre au moins 5 ou 6 années avant de revendre son bien. La raison? La revente d’un logement après ces durées offre la possibilité d’amortir les frais de l’achat immobilier en couvrant au minima les droits de mutation de votre acquisition. En France,les droits de mutation sont en moyenne de l’ordre de 7/8 % dans l’ancien.
Pour être en mesure de déterminer la période idéale pour la revente de votre bien, vous devez connaître le montant de votre capital restant dû, c’est-à-dire la somme que vous devez encore à la banque et dont vous allez donc devoir vous acquitter. Si vous avez correctement analysé le marché immobilier actuel, vous devriez normalement savoir si le prix de revente de votre bien vous permettra de rembourser partiellement ou totalement le crédit immobilier, si vous pouvez espérer faire une plus-value immobilière ou si, au contraire, vous allez perdre de l’argent.Prenez également le temps de relire votre contrat avec votre banque afin de savoir si des frais de remboursement anticipé vous seront octroyés. Sachez que ces pénalités peuvent toutefois être négociées.
En dehors d’une période de gonflement d’une bulle, l’achat à court terme, réalisé par exemple dans le cadre d’une stratégie d’achat revente, n’est pas recommandé. Soyez donc prudent sur cette stratégie risquée !
Votre fiscalité dépend étroitement de la stratégie de projet immobilier que vous avez mise en place et influence en grande partie vos choix futurs. Chez Investissement Locatif, nous conseillons la plupart du temps à nos clients d’opter pour le dispositif LMNP réel. Un bien loué nu ne supporte en effet pas la même fiscalité qu’un bien loué meublé! En choisissant le régime réel, le propriétaire bailleur peut déduire la totalité des charges locatives qu’il a engagées : les intérêts d’emprunt, l’impôt foncier, les frais de gestion, les travaux, les dépenses d’entretien, les frais de notaire ou d’expert-comptable.
Ces éléments ont un fort impact sur votre fiscalité et vous aideront à savoir s’il est intéressant pour vous de revendre maintenant ou si cela ne vaut pas mieux d’attendre encore. Avez-vous fait des travaux pouvant être défiscalisés ? Vos intérêts d’emprunt sont-ils encore déductibles ? Grâce à l’analyse de votre fiscalité et notamment des charges déductibles, vous serez en mesure de définir le rendement net de votre achat locatif. N’oubliez pas de respecter la durée d’investissement imposée par votre dispositif fiscal pour ne pas subir une requalification fiscale de la part de l’administration.
Par ailleurs, l’intérêt de la revente d’une maison ou d’un appartement s’évalue aussi en fonction de la fiscalité du moment de la revente. Pour un investissement destiné à la location, il est nécessaire de prendre en compte la taxe. En effet, la plupart des propriétaires accédants oublient d’intégrer dans le calcul le montant de l’impôt sur les plus-values.
Tout comme le marché immobilier qui évolue, votre situation change elle aussi avec le temps. Votre âge bien sûr n’est plus le même, mais votre situation professionnelle, votre patrimoine, vos objectifs sur le court et long terme, et tout simplement vos besoins financiers ne sont peut-être plus ceux que vous aviez lorsque vous avez fait l’acquisition de ce bien. Il s’agit alors de faire le point sur votre propre situation, de façon précise et transparente. Par exemple, il arrive parfois qu’une acquisition change de destination, en passant du statut d’investissement locatif immobilier à celui de résidence principale des propriétaires.
Ce temps de réflexion et cette prise de recul vous permettront, si le besoin s’en fait ressentir, de repenser ou de redéfinir les objectifs de votre investissement afin de savoir si,oui ou non, le moment de vendre est arrivé.
Comme on attend parfois trop longtemps avant de se lancer dans un achat immobilier car nous sommes à la recherche de la perle rare, laisser passer trop de temps avant de vendre son appartement ou sa maison peut finalement être une erreur. L’achat immobilier parfait n’existe pas, il en est de même pour le moment de votre vente.
Supposons que les prix du marché immobilier dans votre secteur soient à la hausse. Vous vous dites que cela ne peut que continuer et vous décidez d’attendre encore un peu. Il se peut que cela soit effectivement le cas, mais peut-être pas. Vous aurez alors quelques regrets… L’objectif de cet article était de vous donner les principaux axes de réflexion pour que vous puissiez déterminer par vous-même quand revendre votre bien.
Si chacune de ces pistes a fait l’objet d’une partie, il reste essentiel que vous preniez l’ensemble de ces critères en compte pour prendre la meilleure décision possible !
Pour arriver à revendre votre bien et réaliser de plus-value, il est important de bien choisir la période de l’année durant laquelle vous allez effectuer la revente. La saison la plus appropriée pour remettre votre bien sur le marché immobilier est le printemps. Au cours de la saison du renouveau, la demande est forte, surtout à partir du mois de mars et avril. Mettre votre bien en revente durant cette période de l’année permet de finaliser la signature du contrat de vente en été. La période estivale est également un moment adéquat pour revendre votre bien. En effet, les mutations professionnelles et les déménagements s’opèrent souvent durant cette période. Les achats destinés à la location auront aussi du succès quelque temps avant la rentrée scolaire. Les appartements, les maisons à une ou deux pièces seront convoités par des étudiants. Lorsque la demande sur le marché est forte, les prix s’ensuivent.
Chaque type de biens mobiliers a un pic saisonnier, une période au cours desquels le volume des échanges immobiliers connaît une hausse sur le marché. Une maison constituée d’une ou de plusieurs pièces disposant d’un jardin est facile à vendre en printemps. La période de floraison lui permet de révéler à l’acheteur tout son potentiel et occasionner un coup de cœur. Pour séduire les acquéreurs qui rêvent de posséder une maison avec piscine, il est conseillé de proposer le patrimoine en automne ou en hiver. La revente en ces moments offre la possibilité de profiter de la maison dès l’arrivée des beaux jours. En période hivernale les transactions immobilières ne sont pas gelées. C’est le moment idéal pour mettre en revente un appartement ou une maison disposant d’un système de chauffage ou de cheminée. Pour arriver à revendre votre bien en cette période, il vous est également recommandé de mettre en avant la décoration de votre maison ou de votre appartement. Misez sur un style cosy, des couleurs chaudes, bref, des décorations qui procurent une sensation de chaleur et de confort.
Pour revendre un logement sans encourir à une perte, il est nécessaire de bien étudier le rendement et prendre en compte les coûts totaux des opérations. Il ne faut donc pas se limiter à la récupération de l’apport initial. En effet, il faudra également inclure dans le calcul la différence entre les mensualités du crédit immobilier et le loyer. Il est aussi plus judicieux de prévoir une plus-value offrant la possibilité de recouvrer le coût total du crédit avec l’apport personnel avant de conclure la vente du patrimoine. Si vous faites appel à l’assistance d’un professionnel tel qu’un comptable minutieux, il vous conseillera même de revendre votre bien avec un montant qui prend en compte l’inflation en plus de l’apport personnel. Le fait de considérer l’inflation dans le calcul est baptisé l’euro réel. D’autres experts proposeront même que le fruit de la vente doive être égal au rendement d’un investissement assurance-vie en support euros.
Quoi qu’il en soit, la récupération de l’apport de départ est une nécessité pour les propriétaires accédants afin de générer une revente viable.Cependant, le fait d’être en mesure de rembourser les crédits sans défaut leur permet d’afficher un bon profil. De ce fait, les propriétaires accédants auront la possibilité de négocier auprès des banques le rabais du coût total du crédit avec les pénalités de remboursement anticipé.
