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Investissement PINEL : pourquoi l’éviter !

Découvrez les raisons pour lesquels nous conseillons vivement d’éviter de choisir un investissement Pinel.

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L’immobilier est un secteur d’investissement économique très apprécié des entrepreneurs ou des opérateurs économiques. Il bénéficie de caractéristiques qui lui donnent un avantage dans le monde l’investissement, sa fiabilité est très appréciée des investisseurs. Cependant le secteur immobilier est sujet à un développement inégal sur le territoire français.

Les potentialités immobilières n’étant les mêmes sur tout l’hexagone, le gouvernement a mis en place, il y a plus d’une dizaine d’années un dispositif immobilier sensé corriger ces inégalités. La loi Pinel est l’une des politiques publiques donc l’objectif est de rectifier le déséquilibre dans les différents marchés immobiliers du pays.

L’investissement Pinel a certes un atout qui fait de lui une des formes d’investissements immobiliers les plus attractifs proposés par le gouvernement à ce jour. Cependant, il compte également de nombreux inconvénients qui nous emmènent à vous le déconseiller. Voici les raisons pour lesquels nous conseillons vivement d’éviter de choisir un investissement Pinel.

L’investissement Pinel : explications et caractéristiques

L’investissement locatif Pinel est un dispositif de projet immobilier qui se base une défiscalisation linéaire de l’impôt sur le revenu pour l’achat et la mise en location d’un type de bien particulier. Cette loi traduit la volonté des autorités de doper le marché immobilier national français en réduisant les inégalités en termes d’offre immobilière de qualité dans certaines zones de France.

L’objectif de cette loi et donc de doter l’ensemble des marchés immobiliers de logement de qualité à des prix accessibles en favorisant un investissement immobilier ciblé. L’investissement Pinel s’appuie donc sur une défiscalisation allant de 12 à 21 % selon certaines les modalités. La défiscalisation concerne la totalité de l’investissement sur la période définie par le contrat.

Après acquisition d’un bien, la période de location peut être de 6, 9 ou 12 ans avec une défiscalisation allant respectivement de 12, 18 et 21 % de l’investissement. Ce dispositif d’investissement qui semble très alléchant est bien entendu soumis à un certain nombre de critères qu’il faut évidemment respecter.

L’investissement Pinel : critères d’éligibilité

La loi Pinel a défini des zones d’investissements très claires et précises, on peut ainsi citer :

  •        La zone A désignant la banlieue Parisienne ainsi que certaines communes environnantes ;
  •        La zone A Bis désigne quant à elle Paris ainsi que sa banlieue proche ;
  •        La zone B1 rassemble la plupart des grandes agglomérations françaises, il s’agit des zones de plus de 250 000 habitants. Elle compte également certaines villes de corse ou du littoral ;
  •        La zone B2 comprend quant à elle des communes donc les populations sont comprises entre 50 et 250 000 habitants. Cependant après 2018 les investissements Pinel n’y seront plus possibles ;
  •        La zone C regroupe donc le reste du pays et comme la zone B2 2018 sonnera la fin des investissements dans cette partie du territoire.

L’autre critère est la condition financière pour bénéficier du dispositif, en effet, l’investissement ne doit pas excéder 5 500 euros le m². Le montant investir ne doit également pas excéder la somme de 300 000 euros, ces investissements durent 2 ans selon le plafond du montant maximum.

Dans le cadre d’un investissement Pinel, le bien acquis doit être mis en location sur une durée définie par les clauses du contrat. Cette durée peut être de 6, 9 ou 12 ans selon les termes de l’investissement, le loyer du bien tout au moins durant cette période doit être défini en fonction du plafond donné par la loi Pinel. De plus, le type de location doit être une location non meublée.

Le logement acquis dans la cadre de cet investissement doit respecter les conditions suivantes :

  • Être neuf ou rénové ;
  • Avoir été acquis avec une garantie d’achèvement futur de 2 ans et demi maximum suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier ;
  • Il doit obéir aux performances thermiques définies par loi ou être étiqueté du label BBC 2005 ;
  • Le bien doit trouver un locataire dans les 1 an suivant la remise des clés.

Le dispositif Pinel offre la possibilité de louer le bien à un proche (descendant, ascendant, etc.). L’étude de ces critères met en exergue de nombreux inconvénients qui nous emmène à vous déconseiller l’investissement Pinel.

Le prix d’achat dans un investissement Pinel

La première des incongruités de l’investissement Pinel c’est le prix d’achat de votre bien immobilier. Si vous avez un projet d’investissement dans ce dispositif vous remarquerez forcément ce détail au combien important en immobilier. Les prix des logements dans le dispositif sont de loin supérieurs ceux du marché, les écarts peuvent être très conséquents en fonction du bien.

En règle générale les biens achetés en investissement Pinel sont environ 20 à 30 % plus chers que le prix du marché sur lequel ils se trouvent. Certains bien peuvent aller au-delà des 30 %, la défiscalisation de l’investissement entraîne donc les vendeurs à augmenter la valeur du bien.

La durée de l’investissement est également un caillou dans la chaussure de l’investisseur. Une fois le bien acheté, il faut compter un temps d’attente qui peut aller de 18 à 30 mois selon le projet choisi. Cette longue attente constitue un manque à gagner pour vous surtout si vous n’avez misé que sur cet investissement.

L’emplacement des biens en Pinel

L’autre inconvénient de l’investissement Pinel demeure l’emplacement des zones couvertes par le dispositif. Le programme a pour but de permettre au français de tout le pays de bénéficier d’un logement décent à un prix très abordable. Il vise par conséquent des emplacements qui ne seront pas forcément attractifs à court ou à long terme. Il est important de savoir que cet investissement ne se fait que dans certaines zones bien précises délimitées par le programme.

Hors, dans le secteur immobilier l’un des critères les plus importants, l’une des données les plus vitales c’est l’emplacement du bien. Il est de loin plus important que la qualité du bien, car un bien hors secteur est à 95 % des cas rédhibitoires. La loi Pinel met donc en évidence des emplacements peu attractifs avec des potentiels immobiliers très peu intéressants.

Le plus souvent ses zones dans lesquelles s’applique cette loi sont très peu fiables et donc à très fort risque. Ce sont des secteurs très mal desservi par les transports, généralement pauvre en infrastructure de base (écoles, pharmacies, commerces, etc.). Dans ces zones la sécurité est également de mauvaise qualité ce qui est un facteur de régression immobilière.

Le plafonnement des loyers

Comme nous vous l’avons expliqué un peu plus haut, l’investissement Pinel est soumis à une salve de critères qu’il faut respecter. Le programme prévoit que le bien acquis soit loué pendant une durée de temps et cela au plus tard 12 mois après réception des clés du bien. La durée de la location dépend des modalités choisies, 6, 9 ou 12 ans. Durant ce temps, votre bien sera loué à prix n’excédant pas une certaine somme, c’est le plafonnement de loyer.

Cette règle est également un très puissant goulot d’étranglement qui peut vous faire regretter vivement votre choix d’investissement. En effet, pour que la population visée bénéficie de ces logements neufs à des prix abordables, les autorités ont défini un plafonnement de loyer. Le problème avec ce plafonnement c’est qu’il n’est pas toujours réaliste.

Le plafonnement du loyer à recevoir ne correspond pas dans la plupart des cas à la réalité des loyers pratiqués dans le secteur. La conséquence de ce décalage flagrant de revenu est ce qui va vous empêcher de faire un bon rendement locatif. Il est très rare de trouver des montants maximum qui correspondent aux réalités du terrain, ce qui va vous poser de sérieux problème pour vos remboursements divers.

Investissement Pinel : un projet immobilier à éviter

L’investissement Pinel peut à première vue vous sembler très intéressant comme projet immobilier. Cependant en l’examinant de très près, vous vous rendrez compte qu’il est très loin de garantir la satisfaction financière qu’il devrait vous apporter. De nombreuses raisons sont à l’origine de cette situation.

Premièrement, le prix d’achat d’un investissement en Pinel est très élevé, les biens vendus sont de 20 à 30 % plus chers, dans certains cas, il atteindra les 35 %. Cela est dû au fait que la défiscalisation couvre la totalité du prix d’achat du bien, les vendeurs surfent donc sur cet avantage pour augmenter les prix.

Le temps de réalisation de ces projets est également assez long (de 18 à 30 mois), cette durée est donc très désavantageuse pour votre rendement locatif. L’emplacement est également très problématique dans l’investissement Pinel. En immobilier, un dicton très connu des investisseurs dit « l’emplacement vaut le placement », ce dicton résume à lui seul l’impact de l’emplacement sur le rendement locatif.

Le plafonnement des loyers vient comme la cerise sur le gâteau, cependant ce plafonnement est très rarement en adéquation avec la situation réelle du marché immobilier du secteur. Ce critère vous fera donc perdre de l’argent tout au long de la période de location choisie dans le programme.

L’investissement Pinel vous garantit certes une défiscalisation très intéressante sur le montant de votre investissement, c’est d’ailleurs son atout majeur. Cependant, le profit généré par cette défiscalisation sera récupéré sur la taxe sur le revenu foncier.

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