Comment calculer sa rentabilité locative ?

Avant d'acheter, un calcul de rentabilité bien fait vous évite la mauvaise surprise classique : un bien qui paraissait rentable sur l'annonce et qui vous coûte de l'argent chaque mois. Je vous montre ici comment je calcule le rendement réel d'un bien, du brut au net-net, avec les règles fiscales en vigueur au 30 octobre 2026.

Quelles sont les trois formules de rendement locatif ?

Le rendement brut

Formule : (loyer annuel hors charges / prix d'achat) × 100.

C'est un indicateur de tri. Il ne tient compte ni des charges ni des impôts, mais il permet de comparer rapidement des annonces entre elles. Je vous conseille de le calculer sur le coût total de l'opération (prix, frais de notaire, frais d'agence, travaux) plutôt que sur le seul prix affiché : c'est ce que vous sortez réellement de votre poche ou de votre prêt.

Le rendement net

Formule : ((loyers encaissés − charges non récupérables) / coût total d'acquisition) × 100.

Les charges à intégrer :

• la taxe foncière, qui varie fortement d'une commune à l'autre ;
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• l'assurance propriétaire non occupant (PNO) et, si vous en prenez une, l'assurance loyers impayés ;
• les frais de gestion si vous confiez le bien à une agence ;
• une provision pour l'entretien et les petites réparations ;
• la vacance locative, c'est-à-dire les semaines sans locataire entre deux baux.

Pour la liste détaillée de ces postes, voyez les 5 principales dépenses du propriétaire.

Le rendement net-net (ou net d'impôts)

Formule : ((loyers encaissés − charges − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux liés au bien) / coût total d'acquisition) × 100.

C'est le seul chiffre qui dit ce que le bien vous rapporte. Il dépend du type de location (nue ou meublée), du régime fiscal (micro ou réel) et de votre tranche marginale d'imposition. Deux biens identiques peuvent donc avoir des rendements net-net très différents selon la personne qui les détient.

Exemple chiffré : un studio de 100 000 €

Prenons un studio acheté 100 000 €, avec environ 8 000 € de frais de notaire (c'est une hypothèse : dans l'ancien, les droits de mutation peuvent atteindre 5 % du prix dans les départements qui ont voté la hausse autorisée depuis avril 2025). Il se loue 600 € par mois hors charges.

Le brut

7 200 € de loyer annuel divisé par 100 000 € : 7,2 % brut sur le prix. Sur le coût total de 108 000 €, on descend à 6,7 % brut.

Le net

Mes hypothèses de charges annuelles :

• taxe foncière : 700 € ;
• charges de copropriété non récupérables : 400 € ;
• assurance PNO : 120 € ;
• gestion locative (7 % des loyers encaissés) : 480 € ;
• entretien et petites réparations : 300 € ;
• vacance locative de deux semaines : 300 € de loyer en moins.

Loyers réellement encaissés : 6 900 €. Charges : 2 000 €. Il vous reste environ 4 900 € par an, soit à peine plus des deux tiers du loyer théorique. C'est cet écart que l'annonce ne montre jamais.

Le net-net

Hypothèses : achat comptant, tranche marginale d'imposition à 30 %, montants arrondis, hors CSG déductible.

Régime	Revenu imposable	Impôt + prélèvements sociaux	Reste après impôts
Location nue, micro-foncier (abattement 30 %)	4 830 €	1 449 € + 831 € (17,2 %)	environ 2 620 €
Location nue, régime réel	4 900 €	1 470 € + 843 € (17,2 %)	environ 2 590 €
Meublé (LMNP), micro-BIC (abattement 50 %)	3 450 €	1 035 € + 642 € (18,6 %)	environ 3 220 €
Meublé (LMNP), régime réel avec amortissement	1 360 €	408 € + 253 € (18,6 %)	environ 4 240 €

Pour le réel en meublé, j'ai retenu un amortissement de 2 830 € par an pour le bâti (85 000 €, hors terrain, sur 30 ans) et de 710 € pour 5 000 € de mobilier sur 7 ans. Le mobilier s'ajoute alors à votre mise de départ.

Ce tableau montre deux choses. D'abord, à loyer égal, le meublé au réel laisse beaucoup plus d'argent, c'est la raison de son succès. Ensuite, le micro-foncier n'est pas toujours moins bon que le réel en location nue : sans crédit ni travaux, les charges réelles dépassent à peine l'abattement de 30 %. Avec un crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles au réel et la comparaison change.

Et avec un crédit ?

En août 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,32 % selon la Banque de France. Si vous financez les 108 000 € sur 20 ans à 3,3 %, la mensualité tourne autour de 615 € hors assurance. Le loyer net de charges, lui, est d'environ 410 € par mois. Vous complétez donc de votre poche, avant impôts. C'est normal avec les taux actuels : la plupart des investissements à crédit demandent un effort d'épargne mensuel, et c'est le locataire qui rembourse l'essentiel du prêt. Méfiez-vous des projections qui vous promettent l'inverse sans montrer leurs hypothèses.

Quelles règles fiscales retenir en 2026 ?

En location meublée (LMNP)

Pour les revenus 2025, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 % pour la location meublée longue durée. Pour les revenus 2026, le seuil passe à 83 600 €, toujours avec 50 % d'abattement. Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement depuis les revenus 2025.

Au régime réel, vous déduisez vos charges et l'amortissement du bien et du mobilier. Deux points à intégrer dans vos calculs :

• depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (les résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées sont exclues de cette règle) ;
• le projet de loi de finances pour 2027 (article 7), en discussion au Parlement fin octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement déductible en LMNP. Rien n'est voté à cette date : refaites vos calculs quand la loi sera définitive.

Vous restez loueur non professionnel tant que les recettes de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures à vos autres revenus d'activité.

En location nue

En dessous de 15 000 € de loyers par an, vous êtes au micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, vous passez au réel et déduisez vos charges réelles, dont les intérêts d'emprunt. Le déficit foncier hors intérêts s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027, si le logement passe d'une classe E, F ou G à une classe A à D).

Les prélèvements sociaux

Depuis 2026, ils ne sont plus les mêmes selon le type de location : 17,2 % sur les revenus fonciers (location nue) et 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle. Cette différence réduit un peu l'avantage du meublé, sans le supprimer dans notre exemple.

Quelles erreurs faussent un calcul de rentabilité ?

• Oublier les frais d'acquisition : notaire et agence pèsent plusieurs milliers d'euros sur un petit prix.
• Prendre le loyer de l'annonce au lieu du loyer de marché : un loyer trop haut allonge la vacance. Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, vérifiez aussi le plafond applicable.
• Ne prévoir aucune vacance ni aucun entretien : un bien loué douze mois sur douze pendant vingt ans sans la moindre réparation, cela n'existe pas.
• Négliger le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, et les logements classés F suivront au 1er janvier 2028. Un bien que vous ne pouvez pas louer a un rendement nul, quel que soit son prix.
• S'arrêter au brut : c'est le net-net qui paie vos mensualités.

La ville et le type de bien changent-ils le calcul ?

Oui, et beaucoup. Les petites surfaces de centre-ville ont souvent un meilleur rapport loyer/prix que les grands appartements, mais ce n'est pas une règle universelle. Certaines communes de périphérie affichent des prix d'achat bas et des rendements bruts élevés, avec une vacance qui efface l'avantage. Avant de vous fier au rendement, regardez la demande réelle : bassin d'emploi, étudiants, transports, nombre de biens concurrents à la location.

Les parkings et les locaux commerciaux obéissent à d'autres règles. Un box bien placé peut afficher un rendement brut proche d'un logement, mais la gestion juridique et l'assurance demandent une analyse spécifique.

Enfin, le prix d'achat reste le premier levier de rentabilité, avant la fiscalité. C'est à l'achat que se joue l'essentiel : voyez nos techniques pour dénicher des opportunités en immobilier.

Comment choisir un simulateur de rentabilité ?

Un simulateur fait gagner du temps, à condition qu'il soit complet. Vérifiez qu'il intègre :

• toutes les charges réelles, y compris la vacance et l'entretien ;
• les régimes fiscaux à jour (micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP au réel) et les bons taux de prélèvements sociaux ;
• le financement : durée, taux, assurance, différé éventuel ;
• la revente, avec la fiscalité de la plus-value.

Testez toujours plusieurs scénarios (loyer plus bas, vacance plus longue, taux plus élevé) avant de signer. Si le projet ne tient que dans le scénario le plus favorable, il ne tient pas.

Ma checklist avant toute acquisition

1. La demande locative réelle : qui va louer ce bien, à quel prix, et combien de biens équivalents sont déjà sur le marché.
2. Les coûts récurrents chiffrés : taxe foncière (demandez le dernier avis au vendeur), charges de copropriété (les trois derniers appels de fonds), assurances.
3. L'état du bien : diagnostics, classe énergie, travaux à prévoir et leur coût.
4. Le régime fiscal : simulé à partir de votre propre tranche d'imposition, pas d'une moyenne.

Après 15 ans dans l'immobilier, je n'ai jamais vu un bon investissement sortir d'un calcul approximatif. Prenez une heure pour le faire proprement, c'est l'heure la plus rentable de votre projet.