Titre : Immobilier locatif en 2027 : est-ce encore rentable ? Source : https://www.manuelravier.com/conseil/immobilier-investissement-rentable Résumé : Taux à 3,3 %, prix en légère baisse, DPE, LMNP, Denormandie : ce qui rend un investissement locatif rentable fin 2026 et en 2027, chiffres sourcés. # Immobilier rentable : vaut-il encore la peine d'investir en 2027 ? Fin 2026, l'immobilier locatif peut encore être rentable, mais la marge d'erreur s'est réduite : le prix d'achat, l'état énergétique du bien et le régime fiscal font la différence. Manuel Ravier · Mis à jour le 30 octobre 2026, publié le 2 avril 2025 · 10 min de lecture ![Maquette de maison posée à côté d'une calculatrice et de documents financiers](https://www.manuelravier.com/img/67d8432c05f429d74f59af74-istock-1199291217-20-1-600.webp) ## En bref Oui, investir dans l'immobilier locatif peut rester rentable en 2027, à condition d'acheter au bon prix un bien qui se loue facilement et qui respecte le calendrier du DPE. En août 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,32 % (Banque de France), les prix des logements anciens avaient reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 (Insee) et l'indice de référence des loyers progressait de 1,57 % sur un an au troisième trimestre. Côté fiscalité, le Pinel est fermé depuis le 31 décembre 2024 et le meublé (LMNP) reste attractif malgré des prélèvements sociaux passés à 18,6 %. Selon les villes, comptez en général entre 3 % et 10 % brut, et entre 3 % et 5,50 % brut à Paris. La question revient à chaque rendez-vous : est-ce encore le moment d'investir ? Ma réponse ne change pas avec les années, mais les chiffres, eux, changent. Voici ce qu'il faut savoir fin 2026 pour décider d'un investissement locatif en 2027, avec les règles en vigueur au 30 octobre 2026. ## Quel est le contexte du marché immobilier fin 2026 ? ### Des taux de crédit remontés autour de 3,3 % Après les baisses de 2025, la Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt à 2,25 % en juin 2026, puis à 2,50 % en septembre 2026. Les taux des crédits immobiliers ont suivi : 3,27 % en moyenne en juin, 3,30 % en juillet et 3,32 % en août 2026 pour les nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations, contre 3,10 % un an plus tôt. Concrètement, emprunter coûte un peu plus cher qu'il y a un an. Cela pèse sur l'effort d'épargne mensuel, pas sur l'intérêt de fond de l'investissement locatif : vous achetez toujours un actif avec l'argent de la banque, remboursé en grande partie par les loyers. ### Des prix qui se tassent, des loyers qui progressent doucement Selon l'Insee, les prix des logements anciens ont baissé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an. Les maisons reculent davantage (−1,3 % sur un an) que les appartements, presque stables (−0,1 %). Le nombre de ventes se stabilise autour de 958 000 transactions sur un an à fin juin 2026. Côté loyers, l'indice de référence des loyers (IRL), qui plafonne la révision annuelle des baux en cours, progresse de 1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026. Pour l'investisseur, ce contexte a un avantage : les vendeurs sont plus ouverts à la négociation qu'en 2021 ou 2022. Le prix d'achat reste le premier levier de rentabilité. ## Quelles règles de location changent la donne ? ### Le DPE et les logements interdits à la location Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est considéré comme non décent : vous ne pouvez plus le proposer à la location. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, et ceux classés E au 1er janvier 2034. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation ni lors de la révision annuelle. Deux évolutions de calcul jouent en votre faveur si le logement est chauffé à l'électricité : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et il passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Certains logements gagneront une classe, rarement deux, sans travaux. Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale, prévoit des assouplissements pour certains logements F et G (travaux programmés, blocage en copropriété). Au 30 octobre 2026, il n'est pas définitivement adopté : ne fondez pas un achat sur ces assouplissements. En pratique, un bien classé F ou G peut être une bonne affaire s'il est acheté avec une décote qui couvre largement les travaux. Faites chiffrer ces travaux avant l'offre, pas après. ### L'encadrement des loyers L'encadrement du niveau des loyers, expérimenté depuis la loi Élan de 2018 dans environ 70 communes (Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole), prend fin le 23 novembre 2026 si rien n'est voté. Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans à périmètre constant ; l'Assemblée nationale doit encore voter le texte dans les mêmes termes, ce qui est attendu courant novembre. Si vous achetez dans une de ces communes, faites votre calcul avec le loyer plafonné. Indépendamment de cette expérimentation, l'évolution des loyers à la relocation reste limitée dans les zones tendues : pour les baux signés ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, première location). ### Les meublés de tourisme La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme a durci les règles : enregistrement national obligatoire au plus tard le 20 mai 2026, possibilité pour les communes de limiter à 90 jours par an la location de la résidence principale, exigences de DPE pour les nouveaux logements soumis à autorisation de changement d'usage, et fiscalité alignée vers le bas (micro-BIC à 15 000 € et 30 % d'abattement pour les meublés non classés). La location de courte durée n'est pas morte, mais elle est devenue un métier à part entière. ## Quelles stratégies pour un investissement rentable en 2027 ? ### Choisir le bon type de bien La location meublée reste souvent la formule la plus efficace pour un particulier : loyer un peu plus élevé, fiscalité plus douce, bail plus court. Elle demande en contrepartie plus de gestion. La colocation fonctionne bien dans les villes étudiantes et les grandes métropoles. Le loyer cumulé des chambres dépasse souvent celui d'un appartement loué à un seul ménage, mais la rotation des locataires est plus forte. L'ancien à rénover reste, à mes yeux, la stratégie la plus solide : le prix d'achat est plus bas que dans le neuf, les travaux augmentent la valeur et le loyer, et ils règlent en même temps la question du DPE. ### Viser un emplacement que les locataires recherchent Centre-ville, proximité des transports, des universités et des bassins d'emploi : ces critères limitent la vacance locative et vous permettent de louer au prix du marché sans attendre. Un rendement brut élevé dans une zone où les biens restent vides des mois n'a aucune valeur. Pour vérifier les prix et les loyers d'une commune, je vous conseille deux sources publiques : la base DVF, qui recense les prix de vente réellement signés, et la carte des loyers publiée chaque année par le ministère du Logement avec l'ANIL, qui donne des loyers d'annonce par commune. ## Comment évaluer la rentabilité réelle avant de vous lancer ? ### Le rendement brut Loyer annuel divisé par le prix d'achat. En pratique, il se situe en général entre 3 % et 10 % brut selon les villes, et entre 3 % et 5,50 % brut à Paris, où les prix d'achat sont plus élevés. C'est un premier filtre, rien de plus : pour le calcul complet, voyez mon article sur [le calcul de la rentabilité locative](https://www.manuelravier.com/conseil/calcul-rentabilite-locative). ### L'effort d'épargne mensuel Le cash-flow, c'est ce qui reste chaque mois une fois le crédit, les charges et les impôts payés. Avec des taux autour de 3,3 %, il est le plus souvent négatif sur un investissement financé à crédit : vous complétez chaque mois de votre poche. Cet effort est normal : c'est ce que coûte un patrimoine financé en grande partie par le locataire. Ce qui compte, c'est que cet effort soit chiffré dès le départ et compatible avec votre budget sur toute la durée du prêt. Méfiez-vous des projets vendus avec un cash-flow positif « facile » : regardez les hypothèses de loyer, de vacance et de charges qui le rendent possible. ### Le potentiel de valorisation La plus-value dépend de l'évolution du quartier : arrivée d'une ligne de transport, rénovation urbaine, nouveaux employeurs. Elle n'est jamais garantie, et elle se calcule après impôt : à la revente d'un bien locatif, la plus-value est taxée à 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. ## Quels dispositifs fiscaux sont en vigueur pour 2027 ? ### La location meublée (LMNP) Pour les revenus 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour la location meublée longue durée. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier réduit fortement l'impôt. Trois points à intégrer : - depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (sauf résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées) ; - depuis 2026, les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue ; - le projet de loi de finances pour 2027 (article 7) prévoit de plafonner l'amortissement déductible. Au 30 octobre 2026, le texte est en discussion à l'Assemblée nationale et rien n'est adopté. ### La location nue et les dispositifs fiscaux Le dispositif Denormandie (ancien rénové dans certaines villes) reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Le Pinel, lui, a pris fin le 31 décembre 2024 : seuls les investisseurs entrés avant cette date en bénéficient encore. En location nue classique, le déficit foncier reste un outil efficace si vous faites des travaux : il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et de 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027. ### La SCI familiale La SCI à l'impôt sur le revenu reste intéressante pour acheter à plusieurs et organiser la transmission d'un bien entre générations. Le choix entre SCI à l'IR et à l'IS change profondément la fiscalité des loyers et de la revente : il se fait au cas par cas, avant l'achat. ## À quels risques faire attention ? ### Le coût de la rénovation énergétique Le montant des travaux pour sortir un logement de la classe F ou G varie énormément selon la surface, le mode de chauffage et l'immeuble : de quelques milliers d'euros pour une isolation des combles à plusieurs dizaines de milliers pour une rénovation complète. En copropriété, vous dépendez en plus du vote des autres copropriétaires. Ce coût doit être chiffré par un professionnel avant l'offre et intégré au prix. ### La concurrence dans les grandes villes À Paris ou à Lyon, la demande locative est forte, mais les prix d'achat le sont aussi et les marges de négociation sont faibles. Les rendements y sont plus bas. Les villes moyennes offrent des prix plus accessibles, à condition de bien sélectionner le quartier. ### La fiscalité qui bouge Entre la réforme des plus-values LMNP en 2025, la hausse des prélèvements sociaux en 2026 et le plafonnement d'amortissement en discussion pour 2027, la fiscalité de l'investissement locatif change presque chaque année. Un projet ne doit jamais tenir uniquement grâce à un avantage fiscal. ## Comment anticiper les aléas du marché ? ### Suivre les prix et les loyers de votre ville Regardez les ventes réelles du quartier dans DVF, comparez avec les loyers pratiqués et avec ceux des annonces concurrentes. Un prix qui baisse améliore votre rendement à l'achat, un loyer surestimé le détruit. ### Soigner la gestion locative Un bien bien présenté, loué au juste prix et entretenu se reloue vite. Si vous n'avez pas le temps, déléguez la gestion à un professionnel : les honoraires sont déductibles au régime réel. ### Diversifier Plusieurs biens dans des villes ou des quartiers différents réduisent l'impact d'une vacance ou d'un impayé. Les SCPI permettent aussi d'investir dans l'immobilier sans gestion directe, avec leurs propres risques : capital non garanti, liquidité limitée, frais d'entrée. ### Protéger vos loyers Deux outils principaux : - l'assurance loyers impayés (GLI), payante, dont la couverture dépend du contrat ; si vous la souscrivez, vous ne pouvez en principe pas exiger en plus une caution, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti ; - la garantie Visale, gratuite, qui couvre dans le parc privé jusqu'à 36 mensualités d'impayés sur les trois premières années du bail, pour certains locataires (notamment les 18-30 ans et certains salariés) et dans la limite de loyers plafonnés. ## Verdict : l'immobilier locatif reste-t-il un bon placement pour 2027 ? Oui, pour qui achète bien. Les prix qui se tassent redonnent du pouvoir de négociation, les loyers progressent, et l'immobilier reste l'un des rares placements que la banque finance. En face, les taux sont remontés, le DPE impose des travaux et la fiscalité se durcit sur le meublé. L'immobilier locatif comporte des risques et ne garantit aucun revenu. C'est un investissement de long terme qui demande un achat au bon prix, un bien conforme ou rénové, un financement adapté et une fiscalité choisie en connaissance de cause. Après 15 ans dans l'immobilier, c'est la seule méthode que j'ai vue fonctionner dans la durée. ## Quelles perspectives pour les années à venir ? La croissance démographique va ralentir. Dans son scénario central publié en 2021, l'Insee prévoit que la population française atteindra un maximum de 69,3 millions d'habitants en 2044, avant de redescendre à 68,1 millions en 2070. La demande locative se concentrera sur les métropoles, les villes universitaires et les bassins d'emploi dynamiques. Le choix de la ville et du quartier comptera donc encore plus qu'avant. ## Questions fréquentes ### Quel rendement viser pour un investissement locatif en 2027 ? En pratique, entre 3 % et 10 % brut selon les villes, et entre 3 % et 5,50 % brut à Paris. Le bon rendement est celui qui reste cohérent avec la demande locative du quartier : un rendement très élevé signale souvent une vacance ou des travaux. ### Peut-on encore louer un logement classé F ? Oui, jusqu'au 31 décembre 2027 en métropole. À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F sera considéré comme non décent et ne pourra plus être proposé à la location. Son loyer est déjà gelé depuis le 24 août 2022. ### Le Pinel existe-t-il encore ? Non, il a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements. Pour l'ancien rénové, le Denormandie reste ouvert jusqu'à fin 2027. ### L'encadrement des loyers s'arrête-t-il en novembre 2026 ? L'expérimentation prend fin le 23 novembre 2026 sauf vote définitif de sa prolongation. Le Sénat a voté une prolongation de deux ans le 21 octobre 2026 ; l'Assemblée nationale doit encore l'adopter dans les mêmes termes. ## Sources - [Crédits aux particuliers, août 2026 (Banque de France)](https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2026-08) - [Taux directeurs de la BCE (Banque de France)](https://www.banque-france.fr/fr/les-taux-monetaires-directeurs) - [Prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026 (Insee)](https://insee.fr/fr/statistiques/9040119) - [Indice de référence des loyers, troisième trimestre 2026 (Insee)](https://www.insee.fr/fr/statistiques/9081853) - [Projections de population 2021-2070 (Insee Première, 2021)](https://www.insee.fr/fr/statistiques/5893969) - [Décence énergétique des logements (ANIL)](https://www.anil.org/parole-expert-logement-renovation-energetique-decence-energetique-logements/) - [Évolution du DPE au 1er janvier 2027 (Service-Public.fr)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18446) - [Abaissement du coefficient de conversion de l'électricité au 1er janvier 2026 (Institut national de la consommation)](https://www.inc-conso.fr/content/1er-janvier-2026-abaissement-du-coefficient-de-conversion-de-lelectricite-des-dpe) - [Proposition de loi sur les rapports locatifs, position de la commission (Sénat, octobre 2026)](https://www.senat.fr/lessentiel/ppl25-217.pdf) - [Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026 (ANIL)](https://www.anil.org/analyse-juridique-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues/) - [Régulation des meublés de tourisme, loi du 19 novembre 2024 (ministère de la Transition écologique)](https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/Plaquette%20-%20R%C3%A9gulation%20des%20meubl%C3%A9s%20touristiques.pdf) - [Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée (Service-Public.fr)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744) - [Revenus fonciers : location vide (Service-Public.fr)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1991) - [Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (Service-Public.fr)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329) - [Plus-value immobilière (impots.gouv.fr)](https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-mon-bien-immobilier-vais-je-payer-de-la-plus-value-immobiliere) - [Rapport n° 2816 sur la proposition de loi pour la mobilisation de l'habitat existant, présentation du dispositif de la loi de finances pour 2026 (Assemblée nationale, mai 2026)](https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/docs/RAPPANR5L17B2816.pdf) - [Réponse ministérielle sur le dispositif Denormandie, question n° 12303 (Assemblée nationale, avril 2026)](https://questions.assemblee-nationale.fr/q17/17-12303QE.htm) - [Fin du dispositif Pinel (ministère de la Transition écologique)](https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/dispositif-pinel) - [Projet de loi de finances pour 2027, article 7 : amendement I-CF1508 (Assemblée nationale)](https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/3210A/CION_FIN/CF1508.pdf) - [Fiche Visale bailleur (janvier 2026)](https://www.actionlogement.fr/sites/default/files/2026-01/20260106_Fiche_Visale_bailleur_Dec25.pdf) - [Carte des loyers 2025, indicateurs par commune (data.gouv.fr)](https://www.data.gouv.fr/datasets/693aa2feed1bf4da603faa49/) ![Manuel Ravier](https://www.manuelravier.com/img/manuel-ravier-portrait-500.webp) ## Manuel Ravier Entrepreneur et investisseur immobilier, cofondateur d'Investissement Locatif (2012). Juriste de formation et diplômé en finance. [Son parcours](https://www.manuelravier.com/mon-parcours) Article d'information générale, à jour à la date indiquée ; il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Premier rendez-vous offert ## Un projet immobilier ? Parlons-en. L'équipe Investissement Locatif regarde avec vous votre situation, votre budget et ce qui est réaliste pour vous. 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