Titre : Calcul de l'IFI en 2026 : seuil, barème et dettes
Source : https://www.manuelravier.com/conseil/calcul-de-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-tout-savoir-sur-lifi
Résumé : IFI 2026 : seuil de 1,3 M€, barème de 0,5 % à 1,5 %, décote, abattement de 30 % sur la résidence principale, dettes déductibles et leviers pour le réduire.

# Calcul de l'impôt sur la fortune immobilière : tout savoir sur l'IFI

Qui paie l'IFI en 2026, comment le calculer pas à pas et quels leviers légaux permettent de le réduire.

Manuel Ravier · Mis à jour le 30 octobre 2026, publié le 29 janvier 2021 · 9 min de lecture

![Illustration de l'article sur le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)](https://www.manuelravier.com/img/25cc-2580re-2520-2520tout-2520savoir-2520sur-2520l-600.webp)

## En bref

Vous payez l'IFI en 2026 si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépassait 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. Une fois ce seuil franchi, l'impôt se calcule dès 800 000 €, selon un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %, avec une décote pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % et les dettes liées aux biens taxables (emprunt, travaux, taxe foncière) se déduisent, dans certaines limites. La loi de finances pour 2026 n'a changé ni le seuil ni le barème : l'« impôt sur la fortune improductive » voté par les députés à l'automne 2025 ne figure pas dans le texte final.

L'immobilier est taxé à toutes les étapes : à l'achat, pendant la détention, à la revente. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'ajoute à cette liste pour les investisseurs qui ont constitué un patrimoine important. Voici comment il fonctionne, comment le calculer et comment le réduire sans prendre de risque fiscal.

![Façade d'immeuble en briques aux volets rouges, vue en contre-plongée](https://www.manuelravier.com/img/2520-252520tout-252520savoir-252520sur-252520l-252-600.webp)

## Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière ?

L'IFI a remplacé l'ISF au 1er janvier 2018. Il a été créé par la loi de finances pour 2018, votée fin 2017. Là où l'ISF taxait l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne vise que l'immobilier : les biens que vous détenez en direct, et la part immobilière de vos parts de sociétés et de certains placements (SCI, SCPI, OPCI, unités de compte immobilières d'assurance-vie).

Le choix politique de l'époque était lisible : les actions et l'épargne financière sortaient de l'assiette, l'immobilier y restait, traité comme une rente. On peut discuter ce choix. Pour un investisseur locatif qui loge des ménages et fait travailler des artisans, il reste discutable. Mais c'est la règle, et il faut la connaître pour l'anticiper.

L'IFI est un impôt progressif : plus la valeur nette taxable est élevée, plus le taux appliqué à chaque tranche augmente.

[Voir la vidéo](https://www.youtube.com/watch?v=osDImAoMaC0)

## Qui doit payer l'IFI en 2026 ?

Vous êtes redevable si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année. Pour l'IFI 2026, c'est donc la situation au 1er janvier 2026 qui compte.

Le patrimoine s'apprécie au niveau du foyer : une personne seule, ou un couple marié, pacsé ou vivant en concubinage notoire, plus les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale.

Votre résidence fiscale change l'assiette :

- résident fiscal français : tout votre immobilier est pris en compte, en France et à l'étranger ;
- non-résident : seuls les biens situés en France (et les parts de sociétés qui détiennent de l'immobilier français) sont taxables ;
- si vous revenez vivre en France après plusieurs années à l'étranger, vous n'êtes imposé que sur vos biens situés en France pendant 5 ans.

Ce point compte pour nos clients expatriés : un patrimoine immobilier français de plus de 1,3 million d'euros net reste soumis à l'IFI, même si vous vivez à Dubaï ou à Singapour.

## Comment calculer la base taxable de l'IFI ?

La base taxable, c'est la valeur de marché de vos biens au 1er janvier, moins les abattements et les dettes déductibles.

### Les biens à déclarer

- Les biens détenus en direct, bâtis ou non, y compris en construction.
- Les droits réels immobiliers, comme l'usufruit (voir plus bas le cas du démembrement).
- Les parts ou actions de sociétés qui détiennent de l'immobilier, à hauteur de la fraction immobilière de leur valeur. C'est le cas d'une SCI, d'une SCPI ou d'une société à l'IS qui possède des appartements.
- La fraction immobilière de la valeur de rachat de vos contrats d'assurance-vie en unités de compte.

Deux exclusions utiles : l'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une entreprise, et les participations de moins de 10 % du capital et des droits de vote dans une société opérationnelle, sauf si vous la contrôlez ou si vous gardez la jouissance des biens.

### L'abattement sur la résidence principale

Votre résidence principale est retenue pour 70 % de sa valeur : un abattement de 30 % s'applique. Une résidence principale estimée à 1 200 000 € est donc déclarée pour 840 000 €.

### Les dettes déductibles

Vous déduisez les dettes qui existent au 1er janvier, qui sont à la charge du foyer et qui se rattachent à un bien taxable : emprunt d'acquisition, emprunt ou factures de travaux, taxe foncière due au 1er janvier. Des limites existent :

- prêt in fine : la dette n'est pas déductible pour son montant total chaque année. On retient le montant emprunté diminué d'une fraction proportionnelle aux années écoulées. Pour un prêt de 300 000 € sur 15 ans, il reste 280 000 € déductibles après une année pleine, 260 000 € après deux ans, et ainsi de suite ;
- prêt sans terme : il est traité comme un prêt de 20 ans remboursé de façon linéaire ;
- patrimoine taxable supérieur à 5 millions d'euros : si les dettes dépassent 60 % de la valeur des biens, la fraction au-delà de 60 % n'est déductible qu'à hauteur de 50 % ;
- une dette qui finance un bien exonéré n'est pas déductible.

### Les biens détenus en société

Prenons une SCI dont vous détenez 60 % avec un associé hors de votre foyer. Elle possède un immeuble de 1 500 000 € financé par un emprunt dont il reste 500 000 € à rembourser. La valeur nette est de 1 000 000 €. Vous intégrez 60 % de cette valeur, soit 600 000 €, dans votre base taxable.

Attention aux montages : certaines dettes de la société ne sont pas retenues pour calculer la valeur des parts. C'est le cas, en particulier, des prêts consentis par vous, un membre de votre foyer ou de votre cercle familial, ou par une société que vous contrôlez, pour acheter un bien taxable. L'objectif du législateur est d'empêcher qu'une dette « maison » efface artificiellement la valeur de l'immeuble.

[Voir la vidéo](https://www.youtube.com/watch?v=UZF6uL-4ci8)

## Quel est le barème de l'IFI en 2026 ?

Le barème n'a pas changé depuis la création de l'impôt. Il est toujours en vigueur pour l'IFI 2026 :

| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
| --- | --- |
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |

Le piège classique : le seuil d'imposition est de 1,3 million d'euros, mais une fois ce seuil dépassé, l'impôt se calcule dès 800 000 €.

### La décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros

Pour lisser l'effet de seuil, une décote s'applique si votre patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable.

Avec 1 350 000 € de patrimoine net taxable :

- IFI brut : 0,5 % x 500 000 € + 0,7 % x 50 000 € = 2 850 € ;
- décote : 17 500 € − 1,25 % x 1 350 000 € = 625 € ;
- IFI à payer : 2 225 €.

### Un exemple complet

Un couple résident fiscal français possède au 1er janvier 2026 :

- une résidence principale estimée à 1 200 000 €, retenue pour 840 000 € après l'abattement de 30 % ;
- un appartement locatif de 700 000 €, avec 250 000 € de capital restant dû, soit 450 000 € net ;
- des parts de SCPI dont la fraction immobilière vaut 120 000 €.

Patrimoine net taxable : 1 410 000 €. La décote ne joue plus. L'IFI est de 0,5 % x 500 000 € + 0,7 % x 110 000 €, soit 3 270 €.

### Le plafonnement à 75 % des revenus

Si vous êtes résident fiscal français, l'IFI est réduit lorsque le total de l'IFI et de vos impôts sur les revenus de l'année précédente dépasse 75 % de ces revenus. La réduction est égale à l'excédent. Ce mécanisme concerne surtout les patrimoines importants qui produisent peu de revenus.

## Quels biens sont exonérés de l'IFI ?

### Les biens professionnels

L'immobilier affecté à votre activité professionnelle principale est exonéré, à condition qu'il soit nécessaire à cette activité. L'activité peut être exercée par vous, votre conjoint ou partenaire, ou vos enfants mineurs. Les locaux de votre cabinet, de votre commerce ou de votre atelier peuvent ainsi sortir de l'assiette, sous conditions.

### La location meublée professionnelle (LMP)

La location meublée peut être traitée comme une activité professionnelle pour l'IFI, si deux conditions sont réunies :

- les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ;
- le bénéfice de cette activité représente plus de 50 % des revenus professionnels du foyer (salaires, BIC, BNC, bénéfices agricoles, rémunérations de gérant), bénéfice de location meublée compris.

Seuls les logements effectivement loués sont concernés. Ce critère des 50 % est propre à l'IFI : il ne se confond pas avec les conditions du statut LMP pour l'impôt sur le revenu. Pour un cadre bien rémunéré, l'atteindre suppose un parc meublé conséquent.

### Les bois, forêts et biens ruraux

- Bois et forêts, sous conditions de gestion : exonération de 75 % de leur valeur.
- Biens ruraux loués par bail à long terme et parts de groupements fonciers agricoles (GFA) : exonération des trois quarts jusqu'à 101 897 €, puis de moitié au-delà.

![Vue aérienne d'une grande ville traversée par des voies ferrées](https://www.manuelravier.com/img/52520tout-252520savoir-252520sur-252520l-2525e2-25-600.webp)

## Comment réduire son IFI légalement ?

Je ne vous conseillerai pas de renoncer à un bon projet pour éviter un impôt de 0,5 % ou 0,7 % sur la tranche concernée. Un investissement se juge sur son équilibre global, et l'IFI change rarement la décision à lui seul. En revanche, structurer ses achats en connaissant la règle évite de payer plus que nécessaire.

### Financer à crédit plutôt que payer comptant

L'IFI porte sur la valeur nette. Un bien financé à crédit pèse moins dans l'assiette qu'un bien payé comptant, tant que l'emprunt court. C'est l'un des arguments en faveur de l'effet de levier, à condition que l'opération tienne debout sans l'avantage fiscal. Gardez en tête la règle dégressive des prêts in fine.

### Rééquilibrer entre immobilier et placements financiers

Les actions, les fonds en euros d'assurance-vie et les liquidités ne sont pas soumis à l'IFI. Si vous approchez du seuil, orienter une partie de votre épargne nouvelle vers ces placements plutôt que vers un bien de plus peut suffire à rester en dessous. C'est un arbitrage patrimonial, pas une fin en soi.

### Utiliser les exonérations professionnelles

Les locaux affectés à votre activité principale et, pour les gros parcs meublés, le régime LMP au sens de l'IFI, peuvent sortir de l'assiette. Les conditions sont strictes : vérifiez-les chaque année, car elles s'apprécient au 1er janvier.

### Le démembrement : attention aux idées reçues

En matière d'IFI, c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. Conséquence directe : si vous donnez la nue-propriété à vos enfants en gardant l'usufruit, votre IFI ne baisse pas. Les exceptions sont limitées (usufruit légal du conjoint survivant, vente de la nue-propriété à un tiers hors famille, donation au profit de certains organismes).

La donation temporaire d'usufruit à un enfant fait, elle, sortir le bien de votre assiette pendant la durée convenue. L'administration peut toutefois contester les montages artificiels sur le terrain de l'abus de droit. Les revenus transmis doivent répondre à un besoin réel de l'enfant, comme le financement de ses études ou de son logement. Faites rédiger l'acte par un notaire et documentez cet objectif.

### Les dons

Les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 €.

[Voir la vidéo](https://www.youtube.com/watch?v=mRrgGcekvAw)

## Questions fréquentes

### À partir de quel montant paie-t-on l'IFI en 2026 ?

Lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. L'impôt est alors calculé à partir de 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

### La résidence principale est-elle soumise à l'IFI ?

Oui, mais pour 70 % de sa valeur seulement, grâce à un abattement de 30 %. L'emprunt qui la finance reste déductible.

### Un expatrié paie-t-il l'IFI ?

Oui, s'il détient en France un patrimoine immobilier net taxable de plus de 1,3 million d'euros. Seuls les biens situés en France sont pris en compte.

### Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, pour la fraction de la valeur des parts qui correspond à des actifs immobiliers. Les SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie en unités de compte sont également concernées, pour leur part immobilière.

### L'impôt sur la fortune improductive a-t-il remplacé l'IFI ?

Non. Cette réforme a été votée par l'Assemblée nationale en première lecture en octobre 2025, mais elle n'a pas été reprise dans la loi de finances pour 2026. L'IFI 2026 suit les mêmes règles qu'en 2025.

## Sources

- [Calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), Service-Public.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F138)
- [IFI : personnes et biens concernés, Service-Public.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F563)
- [Brochure pratique IR 2026, chapitre IFI, DGFiP](https://www.impots.gouv.fr/www2/fichiers/documentation/brochure/ir_2026/pdf_som/18-IFI_337a340.pdf)
- [BOI-PAT-IFI-40-10 : tarif de l'impôt, BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11319-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-40-10-20180608)
- [BOI-PAT-IFI-20-40-20 : prêts in fine et prêts sans terme, BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11365-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-20-40-20-20190502)
- [BOI-PAT-IFI-20-30-30 : dettes contractées par la société, BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11361-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-20-30-30-20190502)
- [BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 : exclusion des participations selon le niveau de détention, BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11307-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-20-20-20-20-20180608)
- [BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 : biens démembrés, BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11310-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-20-20-30-10-20180608)
- [BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 : actifs professionnels et location meublée, BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11371-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-30-10-10-10-20190502)
- [Création de l'IFI par la loi de finances pour 2018, BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11415-PGP.html/identifiant=ACTU-2018-00087)
- [Analyse juridique de la loi de finances pour 2026, ANIL](https://www.anil.org/aj-loi-finances-2026/)

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## Manuel Ravier

Entrepreneur et investisseur immobilier, cofondateur d'Investissement Locatif (2012). Juriste de formation et diplômé en finance.

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